Ausstattung und Wartung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter?

26.08.2013
Kategorie: Allgemeines

Bis zum 31.12.2016 müssen alle Wohnungen in Nordrhein-Westfalen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Die zum 1.4.2013 in die Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen aufgenommene Ergänzung lautet:

§ 49 Abs. 7 BauO NRW
"In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen."
Vermieter sind also in der Pflicht, fristgerecht die Ausstattung ihrer vermieteten Wohnungen vorzunehmen. In dieser Situation werben insbesondere große Messdienstleister bei Vermietern nun mit einem „Komplettservice“, indem sie sowohl die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern als auch deren Wartung anbieten.  
Die meisten dieser Angebote sehen die Ausstattung auf Mietbasis vor. Dieses Modell macht bei Verbrauchserfassungsgeräten, die in Hinblick auf die Eichfristen regelmäßig erneuert werden müssen, Sinn. Bei Rauchwarnmeldern, deren einmalige Anschaffungskosten incl. Montage für eine durchschnittliche Wohnung unter € 75.- liegen,  wird der damit zusammenhängende Bearbeitungs- und jährliche Abrechnungsaufwand nur bei größeren Beständen sinnvoll sein. 
Interessierten Eigentümern bietet auch MESSWERT auf Wunsch die Ausstattung ihrer vermieteten Wohnungen auf Kauf- oder Mietbasis an.
Nicht jedoch die Wartung – und dies aus gutem Grund:
Die Beauftragung der Wartung bedeutet, dass der Vermieter eine Aufgabe an sich zieht, für die er gar nicht zuständig sind. Für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft ist nämlich gemäß § 49 Abs. 7 S. 3 der Bauordnung NRW ausdrücklich der unmittelbare Besitzer, also der Mieter, zuständig. Auch in der Gesetzesbegründung (Drucksache 16/1624 des Landtags NRW) heißt es wörtlich: „Die Wartung der Geräte ist einfach und kann daher auch der jeweiligen Eigenverantwortung der unmittelbaren Besitzer überlassen bleiben. Damit wird zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre der Wohnungsnutzer geschützt.“
Es ist daher fraglich, ob die Wartungskosten überhaupt auf den Mieter abgewälzt werden können.  
Vor allem aber übernimmt der Vermieter durch die Übernahme der Wartung insoweit auch die Verantwortung für die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder. Diese Verantwortung übernehmen auch die anbietenden Dienstleister nicht – in den AGB wird die Leistung regelmäßig auf die Funktionskontrolle und den Batteriewechsel beschränkt. Die Prüfung, ob sich die Geräte auch in den als Schlafräume und Kinderzimmer tatsächlich genutzten Räumen befinden, gehört in der Regel ausdrücklich nicht zum Leistungsgegenstand. Auch Probleme mit der Zugänglichkeit der Wohnung fallen auf den Auftraggeber, also den Vermieter zurück - verständlich, aber problematisch: Es ist ein Unterschied, ob bei einer nicht zugänglichen Wohnung der Verbrauch geschätzt wird oder die Prüfung der Betriebssicherheit von Rauchwarnmeldern unterbleibt.
MESSWERT empfiehlt daher, nur die vorgeschriebene Geräteausstattung vorzunehmen und die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft beim Mieter, der hierfür nach der Bauordnung auch ausdrücklich zuständig ist, zu belassen.
 
Tags: Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen § 49 Abs. 7 BauO NRW
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